전문가 아닌 이상 상황판단 능력 필수·정보의 부재 극복해야
그냥 하늘에서 떨어지는 감은 없어…발품파는 노력 필요

현대의 사회에서 시니어들이 은퇴 후 기존의 재산만 가지고 생활할 수 있다는 얘기는 이미 먼 과거의 얘기이다. 몇십년 간 치솟은 물가와 변해버린 사회현상들은 은퇴했다고 해도 생활비가 더욱 더 필요한 상황이다. 국민연금과 자가주택을 담보로 노후 생활자금을 대출받는 주택연금 등의 방법이 있다고는 하지만 예상수명이 늘어나고 있는 요즘 시대에는 또 이후를 생각 안할 수가 없 실는정이다. 이에 은퇴 이후에 해 볼 수 있는 일들 중 주식과 부동산 투자에 관해 궁금한 점을 은행지점장 출신이신 김동부 교님수을 만나서 얘기를 들어보았다.

 

김동부 교수
김동부 교수

NPL경매와 주식관련 강의를 하게 되신 계기는 무엇인지요 ?

은행에서 퇴직 후 주변의 지인들을 돌아보니 노후의 대책을 따로 생각하지 못한 지인들이 생각보다 많았습니다. 저 같은 경우는 다행이라고 해야할지 은퇴 전부터 부동산에 대한 관심이 많았습니다. 그리고 나이가 고령화가 진행되면서 우리가 힘을 쓸 수가 없는데 그러면 지식산업을 통해 재테크를 통한 경제활동을 하는게 가장 좋지 않을까 생각하게 됐습니다. 

자신의 지식만 함양하게 되면 이런 경매 분야에서는 많은 수익을 창출할 수 있습니다. 그러다 보니 은행 다닐 때부터 부동산대학원을 다니게 된 계기가 되기도 했습니다. 향후 부동산 시장 중에 특히 경매파트에서 열심히 일을 한다면 정말 재미있는 인생이 되지 않을까 라는 생각이 시작이었습니다.

또한 주식의 경우는 대부분의 국가가 선진국으로 넘어갈수록 부동산보다는 주식의 비율이 늘어나는 추세이기 때문에 주식에 대해서도 많은 준비를 해 왔습니다. 과거에 주식을 통해 손실을 많이 본 경험을 통해 이러한 강의도 하게 됐습니다. 제가 은행에 있다는 경험을 통해 많이 안다고 건방진 생각을 했었는데 그것이 나중에 지나보니 알게됐습니다.

제일 중요한 게 부동산분야인 NLP분야와 주식투자 분야의 공통분모는 제 결론으로는 경험에 의한 투자입니다. 그렇게 하면 주식도 보수적으로 투자해서 수익을 낼 수 있다는 것을 경험했기 때문에 은행을 나와서 9년차가 됐는데 현재까지 부동산과 주식을 강의 겸 컨설팅을 하고 있습니다.
 

NPL경매와 저점투자확인주식투자기법에 대해 간략한 소개 부탁드립니다

NPL은 쉽게 말해서 부동산을 소유하고 있는 사람이 은행에서 돈을 빌린 상황에서 그 자금을 못 갚은 경우입니다. 이런 상황에서 채무자에게 돈을 강제적으로 회수하기 곤란하기 때문에 채권자인 은행은 법원을 통해서 부동산을 자금화해 돈을 회수하고자 하는 것입니다.

보통의 순수경매방식을 통해 자금회수를 하려고 하면 1년정도 또는 그 이상의 시간이 걸리는데 그렇게 되면 은행의 입장에서는 채권회수의 시간이 많이 걸린다고 판단을 하게 됩니다. 은행은 매년 12월 말 전에 채권을 회수하길 원하는데 이런 상황이 어려운 경우 제3의 기관인 유동화회사라고 칭하는 곳에 이근저당권을 매각합니다.

대표적인 유동화회사는 유암코와 대신F&I라는 곳이 있습니다. 더 많은 곳이 있으나 간단하게 설명하고자 합니다. 유암코는 국내 6개의 은행이 만들었고, 대신F&I는 대신증권이 모회사입니다. 이런 유동화회사가 은행을 통해 근저당권을 사갑니다. 은행에서 근저당권에 대한 상황이 발생이 되면 유동화회사들에게 공지를 하고 최고액으로 입찰한 유동화회사에 그 근저당권을 넘기게 됩니다.

참고로 2016년 7월 이전까지는 개인도 근저당권을 사갈 수 있었지만 지금은 불가능합니다. 우회하는 방법으로는 민사집행법143조 1항에 의한 기타지급방법에 의해서 순수계약행위를 통해서만 가능합니다. 그것을 채무인수계약이라고도 합니다. 이러한 경우는 근저당권자가 아니고 순수계약자가 될뿐입니다.

다시 본론으로 돌아와 설명 드리자면 위의 은행과 유동화회사의 거래를 통해 근저당권이 유동화회사로 넘어간 이후 법원에서의 경매를 통해 채권거래를 하게 되는 것이 바로 NPL경매인 것입니다.

저점확인투자기법은 코스피나 코스닥 상장사 중 우량 기업을 대상으로 평균적 움직임을 보면 그 회사의 저점을 확인할 수 있습니다. 물론 기술적 분석입니다.. 근데 분석만 가지고 주식투자를 하시면 안됩니다. 시장경제동향을 꼭 확인해야합니다.

지금 상황의 경우 코로나 때문에 진단키트 관련 주가 움직이고 있습니다. 예를 들어 비대면관련주들이 많이 움직이고 있습니다. 그것이 시장경제가 그리 움직일 때 그 종목군들을 찾아내고 그 곳에서 저점을 또 찾아내야 합니다. 이렇게 하다보면 타 종목군의 경우도 저점이 왔을 때 투자를 합니다.

요즘은 은행에 10억 예금을 들어봐야 기준금리가 떨어져서 1년 후에 1천만원도 못 버는 그런 상황입니다. 돈의 가치가 없는 시대에 우리가 살고 있습니다. 앞으로 삶에 대한 부분을 걱정 안할 수가 없습니다. 앞으로 경제가 어떻게 흘러가는지 잘 알아야 합니다.
 

강의하시면서 기억나는 수강생이나 에피소드가 있으시다면 ?

NPL경매 강의 중에서 수강생들이 강의를 통해 A라는 물건을 낙찰받아 월세 수입을 올리며 매달 열매를 얻고 있는 분들이 계십니다. 그 분들이 그 돈으로 생활비를 사용한다거나 또는 본인들의 여유있는 삶에 사용하며 살고 있다는 얘기를 전해 들을 때 제가 행복한 느낌을 받았습니다.

또 다른 경우는 아직 개인적인 일을 하시다 보니 은퇴 전이신 몇 몇분들도 계시는데 이분들은 투자금액 대비 5~8배 사이의 수익을 올리고 있는 분들이시기도 합니다. 시간이 괜찮을 때 방문해 주시는데 보통은 강의를 들으려고 오시기 보다는 커피나 식사를 원하시는 경입니이다. 물론 사담을 나누자고 하시는건 아니고 대부분 이쪽 시장의 새로운 정보를 듣고자 하시는 상황이 태반이십니다. 
 

최근 은퇴한 시니어들의 경우 보유하고 있는 자산을 이용한 다양한 투자처를 찾는 경우들이 있습니다. 이런 분들에게 당부하거나 도움될 만한 말씀 부탁드립니다

우선 퇴직 이후에 하시는 분들의 경우 부동산을 보는 시각과 움직임을 판단하는 것이 많이 부족하신 것 같았습니다. 이유는 바로 정보의 부재라고 생각했습니다. 외부의 정보를 습득하려면 시간을 많이 활용해야 하는데 그게 힘들었을 거라고 생각합니다.

그리고 개인적으로도 주변의 사람들이 대부분 은퇴를 한 상황입니다. 이런 분들도 마찬가지지만 시니어들의 경우 자기가 아는 분야에서 플러스알파만 하시는 게 좋다고 생각합니다. 전문가가 아닌 이상 상황 판단에 대한 능력을 먼저 키워야 할 것입니다. 그리고 앉아서 돈 버는 것은 없습니다. 무조건 발품을 팔아야 합니다. 많이 보고 들어야 경험도 생기고 보는 눈도 높아질 것이고 마지막으로 시니어가 하지 말아야는 것으로는 분양 물건은 깊은 고민을 하셨으면 한다는 것입니다.

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